Νόμος 1703/1987 - ΦΕΚ 78/Α/27-5-1987 (Κωδικοποιημένος)

ΚΕΙΜΕΝΟ ΠΡΩΤΟΤΥΠΟΥ Φ.Ε.Κ.

Το παρακάτω κείμενο διατάξεων αποτελεί το αρχικό κείμενο των διατάξεων, όπως ήταν δημοσιευμένες στο Φ.Ε.Κ., οι οποίες έχουν τροποποιηθεί με μεταγενέστερες διατάξεις.

ΝΟΜΟΣ υπ’ αριθ. 1703/1987

ΦΕΚ 78/Α/27.5.1987

Ρύθμιση μισθώσεων κατοικιών.

 

Άρθρο 1.

Έκταση ισχύος του νόμου

1.Στις διατάξεις του νόμου αυτού υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για κύρια κατοικία.

2.Σε περίπτωση που έχει συμφωνηθεί μικτή χρήση, ο νόμος αυτός εφαρμόζεται μόνο αν η χρήση του μισθίου για κύρια κατοικία είναι η προέχουσα.

3.Οι μισθώσεις αυτές, εφ’ όσον δεν ορίζονται διαφορετικά στο νόμο αυτόν, διέπονται από τους συμβατικούς τους όρους και από τις διατάξεις του αστικού κώδικα.

 

Άρθρο 2

Διάρκεια της μίσθωσης

 1.α. Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για δύο έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.

β. Με την επιφύλαξη της διάταξης του εδαφίου δ, συμβατική παράταση του χρόνου της μίσθωσης ισχύει τουλάχιστο για ένα έτος και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.

γ. Σε περίπτωση που έχει συμφωνηθεί διάρκεια της μίσθωσης μικρότερη της διετίας ή παράταση μικρότερη του έτους ο μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση κατά το συμφωνημένο χρόνο της λήξης της.

δ. Αν η διάρκεια της μίσθωσης είναι κατά τη σύμβαση μικρότερη από τρία έτη, ο μισθωτής μπορεί με έγγραφη δήλωση του, που επιδίδεται στον εκμισθωτή με δικαστικό επιμελητή δύο τουλάχιστο μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης, να παρατείνει τη μίσθωση έως τη συμπλήρωση τριετίας συνολικως. Αν η μίσθωση έχει συμφωνηθεί για αόριστη διάρκεια, το πιο πάνω δικαίωμα παράτασης ασκείται με έγγραφη δήλωση που επιδίδεται στον εκμισθωτή με δικαστικο επιμελητή δύο τουλάχιστο μήνες πριν από τη συμπλήρωση διετίας. Το δικαίωμα παράτασης μπορεί να ασκείται από το μισθωτή μόνο μία φορά.

2.Προκαταβολή μισθώματος επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μισθωτικό μήνα. Απαγορεύεται η καταβολή από το μισθωτή εγγυοδοσίας για την εκτέλεση της σύμβασης ποσού μεγαλύτερου από τα μισθώματα δύο μηνών.

3.Η καθυστέρηση καταβολής από το μισθωτή των δαπανών των κοινοχρήστων του μισθίου και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει, έχει τα έννομα αποτελέσματα καθυστέρησης του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει την αποζημίωση που έχει επιδικαστεί τελεσίδικα για φθορές ή μεταβολές στο μίσθιο.

4.Ο μισθωτής υποχρεούται να επιτρέψει στον εκμισθωτή ή σε αντιπρόσωπό του, οι οποίοι μπορούν να συνοδεύονται και από εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα να επισκέπτονται το μίσθιο μία φορά κάθε τρίμηνο, για να διαπιστώνουν την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του.

Αδικαιολόγητη άρνηση του μισθωτή παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα άμεσης καταγγελίας της σύμβασης.

 

 

Άρθρο 3.

Λύση της μίσθωσης για ιδιοκατοίκηση και ανοικοδόμηση

1.Αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγός τους, ενήλικο τέκνο ή γονέας τους δεν έχει ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της που να καλύπτει τις οικογενειακές ή ατομικές ανάγκες στέγασής του, ο εκμισθωτής ή εάν κατά τη διάρκεια του μισθωτικού χρόνου έγινε μεταβίβαση της κυριότητας του μισθίου, ο νέος κύριος μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου μετά τη λήξη του συμφωνημένου μισθωτικού χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της κατά το άρθρο 2 παρ. 1 εδάφ. α΄ διετίας.

Το δικαίωμα ιδιοκατοίκησης υφίσταται και όταν τα παραπάνω πρόσωπα έχουν άλλη ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη ή προάστιό της στην οποία ενοικούν, εφ’ όσον, λόγω μεταβολής της οικογενειακής τους κατάστασης, έχουν αυξηθεί οι στεγαστικές τους ανάγκες ή έχει καταστεί ασύμφορη η συνέχιση της χρήσης της. Ως πόλη της Αθήνας για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής θεωρείται η περιοχή της τέως Διοίκησης της Πρωτεύουσας.

2. Αν το δικαίωμα της ιδιοκατοίκησης ασκείται υπέρ συζύγου, τέκνου ή γονέα, είναι απαράδεκτη η συζήτηση τη; αγωγής, εφ’ όσον δεν προσκομίζεται έγγραφη δήλωση των προσώπων, αυτών που ν βεβαιώνει την πρόθεσή τους αυτή. II δήλωση μπορεί να γίνει και προφορικά στο δικαστήριο κατά τη συζήτηση της αγωγής.

3.Η κατά την παρ. 1 ιδιοκατοίκηση πρέπει να πραγματοποιηθεί μέσα σε προθεσμία τεσσάρων μηνών από την απόδοση του μισθίου και να διαρκέσει δύο τουλάχιστον έτη.

4.Αν, εκτός περιπτώσεων ανωτέρας βίας, η ιδιοκατοίκηση δεν πραγματοποιηθεί εμπρόθεσμα ή δε διαρκέσει δύο τουλάχιστον έτη σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο, ο εκμισθωτής και εκείνοι υπέρ των οποίων είχε ασκηθεί το δικαίωμα ιδιοκατοίκησης υποχρεούνται εις ολόκληρο να καταβάλουν ως αποζημίωση του μισθωτή που αποβλήθηκε από το μίσθιο τα έξοδα μετακόμισης και είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα. Αξίωση για αποκατάσταση άλλης περαιτέρω ζημίας δεν αποκλείεται.

5.Ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου μετά τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της κατά το άρθρ. 2 παρ. 1 εδάφ. α΄ διετίας, αν ο κύριος του μισθίου προτίθεται να προβεί σε ανοικοδόμηση του ακινήτου και έχει λάβει τη σχετική οικοδομική άδεια. Αν ο κύριος του μισθίου δεν αρχίσει τις εργασίες ανοικοδόμησης μέσα σε δώδεκα μήνες από την απόδοση του μισθίου, οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα.

 

Άρθρο 4.

Λύση της μίσθωσης για    διατήρηση και ανάπλαση

Αν ο κύριος, επικαρπωτής ή νομέας του κτιρίου, στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο, προτίθεται ή οφείλει να πραγματοποιήσει σύμφωνα με το άρθρ. 1 του Ν. 1512/1985 (ΦΕΚ 4) εργασίες για τη διατήρηση ή ανάπλασή του που αποκλείουν τη χρήση του μισθίου μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, εφ’ όσον η δαπάνη των εργασιών αυτών, βάσει της σχετικής οικοδομικής άδειας, υπερβαίνει τα δύο εκατομμύρια πεντακόσιες χιλιάδες δραχμές. Το δικαίωμα αυτό έχει και ο εκμισθωτής. Αν, εκτός περιπτώσεων ανωτέρας, βίας, ο υπόχρεος δεν αρχίσει τις εργασίες διατήρησης ή ανάπλασης του κτιρίου μέσα σε ένα έτος από την απόδοση του μισθίου, οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα.

 

Άρθρο 5.

Λύση της μίσθωσης ακινήτων που ανήκουν στους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Ο.Τ.Α.).

1.Δήμοι ή κοινότητες που έχουν εκμισθώσει για κατοικία ακίνητα της κυριότητάς τους μπορούν να ζητήσουν την απόδοσή τους αμέσως μετά τη λήξη του συμφωνημένου μισθωτικού χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της κατά το άρθρ. 2 παρ. 1 εδάφ. α΄ διετίας, εφ’ όσον ύστερα από απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου πρόκειται να χρησιμοποιήσουν τα ακίνητα για κοινωνικούς σκοπούς και ιδιαίτερα για βρεφονηπιακούς σταθμούς, λέσχες για ηλικιωμένα άτομα,. κέντρα νεότητας, σχολές γονέων ή σχολές επαγγελματικού προσανατολισμού.

Η σχετική ειδοποίηση προς το μισθωτή γίνεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας δύο τουλάχιστο μήνες πριν από την ημερομηνία κατά την οποία πρόκειται να χρησιμοποιηθεί το μίσθιο, για το σκοπό για τον οποίο ζητείται η απόδοσή του.

2.Αν ο δήμος ή η κοινότητα δεν αρχίσει μέσα σε ένα τουλάχιστον έτος να χρησιμοποιεί το ακίνητο για το σκοπό για τον οποίο αυτό έχει αποδοθεί και δεν το χρησιμοποιήσει για δύο τουλάχιστον έτη για το σκοπό αυτόν, οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσαρα μηνιαία μισθώματα.

Αξίωση για αποκατάσταση άλλης περαιτέρω ζημίας δεν αποκλείεται.

 

Άρθρο 6.

Δικαίωμα επανεγκατάστασης

1.Στις περιπτώσεις του άρθρ. 3 παρ. 4 και 5 εδάφ. β΄, άρθρ. 4 εδάφ. β΄ και άρθρ. 5 παρ. 2, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει από τον εκμισθωτή την επανεγκατάστασή του στο μίσθιο, με τους όρους της μίσθωσης που έχει καταγγελθεί και με δαπάνη του εκμισθωτή και των προσώπων υπέρ των οποίων διατάχθηκε η απόδοση του μισθίου, οι οποίοι για τη δαπάνη αυτή ευθύνονται εις ολόκληρο.

2.Αν ασκηθεί το δικαίωμα επανεγκατάστασης, ο μισθωτής δεν μπορεί να ζητήσει ως αποζημίωση την καταβολή των είκοσι τεσσάρων μηνιαίων μισθωμάτων. Η απόφαση κατά του εκμισθωτή για παράδοση της χρήσης του μισθίου λόγω επανεγκατάστασης εκτελείται και εναντίον εκείνου στον οποίο έχει παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου. Εάν αυτός είναι νέος μισθωτής, η μίσθωση αυτή λύεται και ο εκμισθωτής και εκείνος υπέρ του οποίου αποδόθηκε το μίσθιο για τους σκοπούς των άρθρων 3, 4 και 5 οφείλουν εις ολόκληρο να καταβάλουν στο νέο μισθωτή την αποζημίωση που προβλέπει το άρθρο 3 παρ. 4.

3.Το δικαίωμα επανεγκατάστασης δεν μπορεί να ασκηθεί μετά την πάροδο ενός έτους, αφότου έληξαν οι προθεσμίες για την πραγματοποίηση της ιδιοκατοίκησης, ανοικοδόμησης ή των σκοπών που αναφέρονται στα άρθρα 4 και 5.

4.Απόδοση μισθίου για ιδιοκατοίκηση ή ανοικοδόμηση ή για εργασίες διατήρησης ή ανάπλασης του μισθίου ή για τη χρησιμοποίηση του από Ο.Τ.Α. για κοινωνικούς σκοπούς που έγινε πριν από την ισχύ του νόμου αυτού ρυθμίζεται ως προς τα αποτελέσματα από τις διατάξεις του άρθρ. 3 παρ. 2 έως 5 του Ν. 1598/1986 (ΦΕΚ 73).

 

Άρθρο 7.

Ανώτατο επιτρεπόμενο μίσθωμα

1.α)Το ανώτατο επιτρεπόμενο μίσθωμα (Α.Ε.Μ.) ορίζεται ετησίως σε ποσό που προκύπτει από το γινόμενο του εμβαδού του μισθίου σε τετραγωνικά μέτρα επί την τιμή εκκίνησης για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, όπως αυτή καθορίζεται στο άρθρο 41 του Ν. 1249/1982(ΦΕΚ 43) όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του Ν. 1473/1984 (ΦΕΚ 127), επί το συντελεστή παλαιότητας, επί το συντελεστή ορόφου, επί το συντελεστή θέσης, επί το συντελεστή απόδοσης ακινήτων.

«β) Ο συντελεστής παλαιότητας ορίζεται για μίσθια μέχρι 5 ετών (1), από 5-15 ετών (0,9) και από 15 ετών και άνω (0,8). Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά δύο ετη οπή την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή από την τελευταία αναθεώρησή της ή από την έκδοση πράξης νομιμοποίησης για αυθαίρετα χτίσματα.

γ)Ο συντελεστής ορόφου ορίζεται για υπόγειο (0,8) ισόγειο (0,9), πρώτο όροφο (1), δεύτερο όροφο (1,04), τρίτο όροφο (1,08), τέταρτο όροφο (1,12), πέμπτο όροφο (1,16), έκτο όροφο (1,20), έβδομο όροφο (1,26), όγδοο όροφο και άνω (1,32).

δ)Ο συντελεστή θέσης ορίζεται για κατοικίες που είναι πανταχόθεν ελεύθερες ή έχουν πρόσοψη σε πλατεία (1,08).

ε)Ο συντελεστής απόδοσης ακινήτων καθορίζεται σε ποσοστό 5% στ)Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας, Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και Εμπορίου, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, μπορεί να αυξάνονται ή να μειώνονται οι συντελεστές των εδαφίων  β΄, γ΄ και δ΄ καθώς και ο συντελεστής απόδοσης ακινήτων του εδαφ. ε΄ της παραγράφου αυτής.

2.Σε περιοχές που δεν έχει επεκταθεί η εφαρμογή του άρθρ. 41 του Ν. 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του Ν. 1473/1984, το μίσθωμα δεν επιτρέπεται να συμφωνηθεί προφανώς μεγαλύτερο από τη μισθωτική αξία του μισθίου, όπως αυτή προκύπτει με βάση τον όροφο, τη θέση, την παλαιότητα, τους χώρους, το εμβαδόν, τα μισθώματα προηγούμενων τυχόν μισθώσεων, καθώς και τα μισθώματα των πλησιέστερων παρόμοιων μισθίων.

Αν κατά την σύναψη της μίσθωσης το μίσθωμα που συμφωνήθηκε είναι προφανώς μεγαλύτερο από τη μισθωτική αξία, όπως καθορίζεται παραπάνω, το αρμόδιο κατά το άρθρ. 9 παρ. 1 δικαστήριο, ύστερα από αίτηση του μισθωτή, το μειώνει για τον εφεξής χρόνο στο προσήκον μέτρο.

 

Άρθρο 8.

Παράταση μισθώσεων

 1.      Οι μισθώσεις ακινήτων, που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για κύρια κατοικία, οι οποίες κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού έχουν λήξει, ή είναι αόριστου χρόνου, παρατείνονται μέχρι 31.1.1989, εφ’ όσον ο μισθωτής κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού βρίσκεται στη χρήση του μισθίου. Οι μισθώσεις αυτές' παρατείνονται περαιτέρω για ένα έτος ακόμη με έγγραφη δήλωση του μισθωτή που επιδίδεται στον εκμισθωτή με δικαστικό επιμελητή δύο τουλάχιστο μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης.

2.       Στις μισθώσεις που παρατείνονται σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο, εφ’ όσον το ακίνητα κείται σε περιοχή που ο προσδιορισμός του μισθώματος γίνεται κατά την παρ. 1 του άρθρου 7, ο μισθωτής από την 1.4.1987 υποχρεούται να καταβάλει το κατά την 31.12.1986 καταβαλλόμενο μίσθωμα προσαυξανόμενο κατά ποσοστό 10% ετησίως, το οποίο όμως δεν μπορεί να υπερβεί το Α.Ε.Μ..

Εάν, κατά την 1.4.1987, το μίσθωμα που προκύπτει μετά την αύξηση κατά το προηγούμενο εδάφιο είναι, μικρότερο από εκείνο που θα προέκυπτε με συντελεστή απόδοσης του άρθρου 7 παρ. 1 εδ. ε' ανερχόμενο σε 4,5%, τότε ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει από την 1.4.1987 αύξηση του μισθώματος μέχρι να συμπληρωθεί το ποσό αυτό, εφαρμοζόμενων κατα τα λοιπά των διατάξεων ΤΟΓ προηγούμενου εδαφίου.

3.       Αν μέχρι τη δημοσίευση του νόμου αυτού συμφωνήθηκε μίσθωμα ανώτερο του καταβαλλόμενου κατά την 31.12.1986, το μίσθωμα αυτό εξακολουθεί να καταβάλλεται και μετά την 1.4.1987 και αυξάνεται μόνο, όταν το κατά την 31.12.1986 καταβαλλόμενο μίσθωμα με τις νόμιμες προσαυξήσεις κατά την παρ. 2 υπερβεί το συμφωνημένο.

4.       Στις μισθώσεις που παρατείνονται σύμφωνα με την παρ. 1) αν τα ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές που δεν έχει επεκταθεί η εφαρμογή του άρθρου 41 ταυ νόμου 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του νόμου 1473/1984, το ανώτατο μίσθωμα ορίζεται ίσο προς το καταβαλλόμενο κατά την 31.112.1985 προσαυξημένο κοιτά 22%. Στις μισθώσεις αυτές επιτρέπεται από 1.4.1987 να συμφωνηθούν μισθώματα που δεν το υπερβαίνουν, και από 1.4.1988 ετήσιες αυξήσεις που δεν υπερβαίνουν το 10%.

5.       Αγωγές για απόδοση του μισθίου λόγω λήξης του χρόνου μίσθωσης στις μισθώσεις της παρ. 1 δεν μπορούν να Ασκηθούν πριν από τη λήξη της μίσθωσης. Η διάταξη του άρθρου 69 Κ. Πολ. Δικ. δεν εφαρμόζεται στην προκειμένη περίπτωση.

6.       Η εκτέλεση δικαστικών αποφάσεων με τις οποίες εχει μοχθεί η απόδοση του μισθίου λόγω λήξης συμφωνημένου χρόνου ή λόγω καταγγελίας μίσθωσης αόριστου χρονου αντελλεται έως τη λήξη ισχύος του νόμου αυτού. Κατά το χρονικό διάστημα της αναστολής λογίζεται, ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, ότι η μισθων η σύμβαση διατηρείται, διέπεται όμως από τις διατάξεις του νόμου αυτού.

7.       α) Στις μισθώσεις που έχουν συμφωνηθεί πριν από την ισχύ του νόμου αυτού, καθώς και σε εκείνες που έχουν παραταθεί σύμφωνα με τα εδάφια β' και δ' της παρ. 1 του άρθρου 2 του ν. 1598/1986, εφ’ όσον ο συμφωνημένος χρόνος λήξης τους ή η λήξη του χρόνου παράτασης επέρχεται μετά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, καταβάλλεται το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί.

δ) Οι μισθώσεις αυτές παρατείνονται μέχρι τη λήξη της ισχύος του νόμου «ρυτού. Από το συμφωνημένο χρόνο λήξης ή τη λήξη της παράτασης εφαρμόζονται για τον καθορισμό του μισθώματος αναλόγως οι διατάξεις των παραγράφων 2 και 4.

8.       Στις μισθώσεις των παραγράφων 1 και 7 εφαρμόζονται κατά τα λοιπά οι διατάξεις του νόμου αυτού.

 

Άρθρο 9.

Δικονομικές διατάξεις

1.Κάθε διαφορά από μισθώσεις κύριας κατοικίας υπάγεται στην αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου ή του ειρηνοδικείου ανάλογα με το ποσό του μισθώματος κατά τις διατάξεις των άρθρ. 14 παρ. 1 εδάφ. β΄ και 16 αριθ. 1 του Κ. Πολ. Δικ. Στην αρμοδιότητα των δικαστηρίων αυτών υπάγονται και όλες οι παρεπόμενες διαφορές από τη σύμβαση μίσθωσης ή εξ αφορμής της, καθώς και οι διαφορές του άρθρ. 601 του Αστικού Κώδικα.

Οι διαφορές αυτές εκδικάζονται κατά τη διαδικασία των άρθρ. 647 και επ. του Κ. Πολ. Δικ.

2. Δικαστική απόφαση, που διατάσσει απόδοση μισθίου το οποίο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, δεν μπορεί να εκτελεστεί πριv παρέλθουν είκοσι ημέρες από την επίδοση της επιταγής.

 

Άρθρο 10.

Έναρξη και λήξη ισχύος

1.Με την επιφύλαξη του άρθρου 6 παρ. 4, τα άρθρα 1 έως 3 παρ. 1 έως 7 του Ν. 1598/1986 καταργούνται.

2.Ο νόμος αυτός αρχίζει να ισχύει από την 1η Φεβρουαρίου 1987 και παύει να ισχύει την 1η Φεβρουαρίου 1990.

 

Αθήνα. 25 Μαΐου 1987